彩客网:一处不动产只能设一个居住权 《深圳经济特区不动产登记条例(征求意见稿)》发布

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读特客户端·深圳新闻网2022年7月15讯(深圳特区报记者 林清容)不动产登记向来受到社会关注。近日,深圳市司法局发布关于征求《深圳经济特区不动产登记条例(征求意见稿)》(以下简称《登记条例》)意见的通告。据悉,《登记条例》中详细规定居住权登记,取消了“楼花”抵押,创新了继承权登记、历史遗留登记问题的解决路径,并融入了近年来优化营商环境改革的最新成果。

居住权人可以有多个

《登记条例》将各类不动产登记纳入统一规范,以统一不动产登记依据。将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定,从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位,明确其可以设立抵押权、地役权等相关从物权。

居住权是《民法典》新增加的内容,是以往法律中没有规定的一种新的权利,《民法典》第三百六十八条规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”但是《民法典》对于居住权如何登记未予以细化。

《登记条例》则明确了居住权登记申请材料及办理流程。针对实操中争议较大的已设立抵押权房屋能否设立居住权、一个房屋能否设立多个居住权、居住权能否转移、居住权何时失效等问题给予了明确的规范,有效指导我市居住权登记实践。由于居住权是针对一个不动产单元,因此,规定一个不动产登记单元仅能设立一个居住权,但居住权人可以有多个。申请居住权登记的房屋已被查封、已设立转移预告登记或者设立居住权可能损害已存在权利人利益的,不予登记居住权。

此外,《登记条例》创新预告登记规定。取消了“楼花”抵押,将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接。同时,将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化,并将搬迁补偿协议办理预告登记的项目类型扩大至土地整备、旧住宅区改造等项目。

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引入第三方审查机构调查核实法律事实

继承、遗嘱、遗赠不动产登记一直是不动产登记的难点,按照《民法典》的规定,继承、遗嘱、遗赠不动产需要登记机构审查很多事项。此类法律关系在社会生活中非常复杂,需要谨慎处理。因此,《登记条例》着力细化继承、遗嘱、遗赠相关不动产登记规定。

《登记条例》将法定继承与遗嘱继承分开规定,在法定继承转移登记中,需要全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料;遗嘱、受遗赠转移登记中,需要当事人关于遗嘱、遗赠抚养协议真实性的承诺。同时明确此类转移登记,当事人也可以提交经公证或者其他法律文书。

增加了公告程序,明确不动产登记机构可以将当事人死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料进行公告,公告时间不少于三个月。

引入第三方审查机构,明确申请人在办理继承权转移登记时,可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。引入《民法典》遗嘱管理人制度,合理分摊审查责任,引导当事人通过聘请遗嘱管理人或者开展被继承不动产的转移登记相关公证,平稳实现继承权。

探索建立告知承诺制。在继承、受遗赠转移登记中,申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料,可以由申请人书面承诺代替,以减轻当事人的负担。《登记条例》还规定,通过告知承诺制办理转移登记的不动产,按照承诺在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。避免当事人通过欺骗等手段,通过告知承诺获得房产后转让房产,而当存在善意第三人时无法被追回。 

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